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融創160億境內債展期方案通過。

文｜《中國企業家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

頭圖來源｜視覺中國

至暗時刻的融創中國，正迎來實質轉機。

《中國企業家》從多位知情人士處獲悉，融創中國旗下所有境內債重組方案目前均已獲準通過，相關債券共計10只，規模近160億元，展期在3~4年不等。相關方案于2022年12月29日完成投票表決流程。據透露，境外債的展期方案，預期也將于今年春節前后完成。

樓市銷售整體低迷的時刻，融創中國境內債重組方案的通過信號意義明顯。加上不久即將完成展期的境外債，這意味著公司暫時擺脫短期兌付壓力，贏來三年多的喘息之機。而融創中國創始人、董事局主席孫宏斌繼聯想入獄、順馳敗局后，或將第三次“起死回生”。

這次，地產救市的曙光真實地照到了孫宏斌身上。

目前，AMC超百億紓困資金正在注入，出售文旅資產的動作也剛剛完成。去年底遲來的融創2021年報中，孫宏斌說，在過去一年多時間里，集團面臨了成立以來前所未有的挑戰和經營壓力，將“深刻反思過去發展中的不足和問題，吸取經驗教訓，堅決調整”。

過去一年，地產深度調整的重重迷霧中，曾經的“白衣騎士”已行至絕境。自去年5月官宣美元債違約后，融創中國一直風波不斷，孫宏斌四處游走。據知情人透露，融創“暴雷”前夜，孫宏斌對于市場過于樂觀的判斷、主張逆勢擴張的策略，曾讓一些融資機構備感擔憂。

前述年報中，孫宏斌向相關各方致歉，稱集團將盡快完成債務重組和恢復穩定經營，爭取在2023年回歸良性、健康發展軌道。去年底，久未露面的孫宏斌出現在融創與武漢城建集團合作的行程中，照片里的他，多了許多白發，面容清瘦，皺紋已爬上眼角。

“他壓力太大了。”一位多次接觸孫宏斌的融創集團員工如此評價。

攝影：史小兵

160億境內債實現展期

經過近一個月拉扯，融創中國160億元境內債重組方案終于通過。這也是近兩年來繼富力地產、龍光集團之后第三家成功重組境內債的房企。融創中國方面稱，展期方案通過后，將有效緩解融創未來3至4年的流動性壓力。

一位債券市場融資人士透露，此次融創境內債重組方案，涉及10筆存續的公司債券及供應鏈ABS，展期計劃分為兩類。一類是，對于此前已展期過的債券，融創計劃進一步展期3.5年左右；另一類則是對于此前未達成展期的債券，融創計劃展期4年。

融創中國稱，將以廣州文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產作為展期償付保障。據時代財經援引相關債券人士稱，重慶文旅城、紹興黃酒小鎮、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城的收益權，也被納入此次方案的償付保障措施中。

2022年11月中旬，融創提出了初版境內債重組方案，計劃將已展期的債券進一步展期3.75年至2026年9月，隨后將未展期的債券展期4.5年至2027年。2022年12月初，融創提出第二版境內債重組方案，將已展期債券和未展期債券的展期時間分別縮短了9個月、6個月。

為爭取足夠數額債權人的支持，融創將重組方案投票截止日由2022年12月9日延長至2022年12月30日。“元旦前兩天，所有境內債展期方案終于投完票了，等律師們核對完投票情況，應該很快就會發公告。”前述債券融資人士對《中國企業家》稱。

據知情人透露，融創境外債展期方案及相關協議，預期也將于今年春節前后完成。據悉，2022年12月9日，融創還公告了境外債重組初步框架，計劃將30億至40億美元的債務，以及部分股東借款，轉換為普通股或股權掛鉤工具；剩余債務則進行展期，展期時間為2至8年。

據公告，截至2022年中，融創境外有息債務約為110億美元。

截至目前，融創中國（01918.HK）的股票仍在停牌中，該公司2022年半年報經審核數據還未披露。去年底，難產近半年的2021年報終于出爐。截至期末，融創中國的現金余額約為692億元，公司連同其合營公司及聯營公司的現金余額約為1608億元。

“如果年報發不出來，股票交易就無法恢復，各項融資也很難正常推進，最近惠及房企的‘融資三支箭’也就比較難享受到了。”一位熟悉融創的行業人士稱。

融創的債務重組工作趕上了政策利好期。從去年11月的“金融16條”，到信貸、債券、股權政策“三箭齊發”，房企融資環境逐步改善。去年12月召開的中央經濟工作會議指出，要確保房地產市場平穩發展。

割肉董家渡，拉來“白衣騎士”

“彼時彼刻，恰如此時此刻。”

過去一個月，電影《讓子彈飛》中的這句話，正在沉寂已久的融創中國上演。年報刊發不久，多方消息稱，其上海董家渡項目多數股份轉讓。一時間，外界議論紛紛。

來源：視覺中國

位于上海黃浦江畔核心地段的董家渡項目，系融創2019年初從陷入資金問題的泛海控股手中“撿漏”而來，曾為融創帶來了超過150億元的銷售回款。而今，時移世易。隨著融創中國陷入債務危機，這一“明星”項目也被擺上貨架。

去年11月底，華融聯手6家銀行、中信信托，對融創上海董家渡項目注入120億元新增融資。據接近融創的知情人士強調，本次合作的“股權轉讓”并非項目出售，而是華融資產與融創董家渡項目的股權融資合作。1月4日，融創官微消息稱，首筆資金已于近日完成投放。

在為融創保留核心資產的基礎上，華融公司以“股+債”方式介入紓困，聯動銀團繼續發放拆遷貸款，保障項目順利重整盤活。融創將繼續操盤董家渡項目，并保留使用融創品牌，會在未來融資償還后回購股權。據了解，上海董家渡項目未售部分對應貨值超過500億元。

不過，在一位接近融創的融資人士看來，董家渡項目是個“坑”。“目前項目還需要大量拆遷，會有長期資金沉淀。”此外，股權轉讓簽約資金，只能項目本身專款專用，無法惠及融創其他項目，更別提拯救企業主體。“等待銷售回款，可能要等個兩三年，時間太久了。”

無論如何，孫宏斌終于等到自己的“白衣騎士”。此后，上海董家渡模式在融創多地項目中落地。去年12月下旬，東方資產與融創就武漢桃花源項目達成融資合作，注入33.11億元新增資金。同時，地方AMC陜西金資也與融創就咸陽森嶼城項目達成融資合作。

除去紓困責任，項目本身具有的核心區位優勢，是不少資方愿意與融創合作的原因。

此前一日，多次傳出“被賣”消息的深圳冰雪文旅城，也有了官方進展。1月3日，融創中國發布公告稱，在附有回購權的前提下，將深圳融華置地投資有限公司（深圳冰雪文旅城項目公司）51%的股權與債權轉讓給珠海華發，總金額約為35.8億元。

在規劃中，該項目總建面約為131萬平米，計劃建成集世界最大室內雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設施于一體的文旅項目。2021年下半年行業遭遇流動性困境，深圳冰雪文旅城開發進度也受波及。此次合作達成后，華發將承擔項目剩余土地款63.55億元。

杯酒之間的交易

曾為融創貢獻巨大體量土儲的文旅資產，并不都有深圳冰雪文旅城的好運氣。伴隨市場的持續下行，大批文旅資產積重難返，已成為融創化債路上的沉重負擔。尤其是西南區域過往的幾筆巨額收購，也被視為融創危機爆發的一大引線。

盡管曾在融創工作多年，吳昊（化名）經常懷疑，自己的老板是不是“被騙了”。

他的詫異主要體現在融創最近兩三年收購的項目上。“比如，融創西南區域（彼時還未拆分）拿的地，貨值聲稱5000億，但質量參差不齊。尤其是收購的鄧鴻（環球會展）的文旅資產，質量普遍很差，有些項目需要炸掉重建，有的項目看了才知道，這兒竟然是一片大魚塘。”

孫宏斌“把生意算到骨子里”的風格早已名聲在外，但孫跟人談判的江湖“哥們兒”氣質也讓他深感震驚。“很多收并購生意，都是孫宏斌跟人家一頓大酒就決定了，可能盡調都沒做。融創收購的彰泰資產，旭輝盡調后決定放棄。為什么我們收了，還比旭輝出價多10億？”

2021年上半年，融創積極擴充土儲，僅是大連一爛尾樓及廣西彰泰的收購，就花去了107億元。截至2021年年底，融創權益土地儲備約1.6億平方米，權益土地貨值約1.77萬億元。彼時，在一眾觀望和收縮戰線的房企中，逆勢拿地、大舉擴張的冒險舉動，讓融創備受關注。

經過大半年攻城略地，6月，融創對外強調，不再公開拿地。10月，吳昊隱隱感到，公司有些不對勁兒。那時，行業下行壓力逐漸凸顯，融資機構口風收緊，各家房企開始強調謹慎和風險。直到次年5月，融創旗下一筆美元債首次出現違約。

成都融創雪世界。來源：視覺中國

從年報看，2021年，融創中國核心凈虧損為253億元，較上年下降183.6%。從融創2021年報中計提減值的系列項目來看，大手筆收購的物業、持有的文旅城資產減值撥備，以及2021年出售貝殼股票、處理地產項目帶來的投資損失，是虧損主因。

吳昊甚至質疑，一系列大手筆的收并購背后，區域權限是否過大。讓他印象深刻的是，2021年有段時間，拿地被放權到區域，結果沒幾個月，底下就亂套了，還撞上了集中供地政策。“公司的出發點是好的，他們擔心決策鏈條過長，區域這邊搶不到地。”

一些緊張時刻，過度放權的弊病開始顯現，甚至波及企業生死。“公司需要還的債，地方往往可以直接付，不需征求集團同意。2022年初，環境更差，公司資金狀況一下子捉襟見肘。”

壓力之下，融創對區域的整頓已經刻不容緩。2022年2月，融創對組織“動刀”，七大區域化為九大區域，西南區域成為切分重點，時任區首商羽被調回集團。稍早前，受困于業績不佳，融創華北區域亦被切分，西安被獨立出去，成立西北區域。

據“壹地產”，1月3日，孫宏斌與融創中國行政總裁汪孟德、執行總裁馬志霞來到天津的融創華北區域總部。他們宣布了一項重大人事變動：遲迅卸任華北區域區首。遲迅是跟隨孫宏斌多年的老臣，2004年便加入融創，2009年起開始擔任天津城市總經理。

天津是融創大本營，也是順馳倒下后，孫宏斌重新站起來的地方。遲迅治理下的華北區域業績多年排第一，但2020年起業績不佳。“2021年，天津不顧利潤拿了很多地，只顧規模不管現金流和利潤的做法，跟西南一樣，給集團留下了一個大窟窿。”一位接近融創的人士稱。

至此，融創集團“坑”最大的兩個區域，都邁出了最重要的一步：區首的調整。

“敢拼刺刀”

潮起于時代之中，現年60歲的孫宏斌，個性和他的經歷一樣鮮明。機敏、感性又豪爽，富有江湖義氣的行事風格，讓他在生意場上廣受歡迎，也積累了不錯的收購信譽。但杯酒之間達成的交易，也因前期盡調不足、區域布局和品質良莠不齊，導致項目后續推進吃盡苦頭。

孫宏斌馭人很有一套，追隨者對其忠誠不二，這點也曾讓柳傳志佩服不已。但隨著區域的擴大及離散，粗放的內部管理，成為壓彎融創的“其中一根稻草”。由于區域自主權較大，集團對區域約束力有限，在處理債務問題甚至應對集團整體危機時，往往力不從心。

“如今回看，教訓很大。”知情人稱。

一位融創內部員工用“覆巢之下，人人自危”形容公司2022年的境況。伴隨著美元債違約消息的流出，一系列傳言迅速擴散。“很多人都覺得公司是不是要倒，想在倒之前給自己找出路。”而今，隨著債務危機的處理有所眉目，孫宏斌以及他的班底，或將再次力挽狂瀾。

作為公開挑戰過萬科的“地產駭客”，孫宏斌有一段話：“人原本生活得很好，原本可以不冒險，但因為選擇了夢想，而遭受到困苦和失敗。雖然中國人講究成王敗寇，但為了夢想和理想而拼搏，即使沒有成功，也值得所有人尊重。因為這個世界就是靠有夢想的人去推動的。”

攝影：史小兵

30年前，孫宏斌的夢想是“做一家全國性的大公司”，這個夢想曾推動他勇往直前，不懼風險，但又不是魯莽草夫般的搏斗。孫宏斌對市場有著優于常人的敏感——柳傳志評價，他是極少數“能審時度勢、一眼看到底”的人，只不過這種敏感提前踏空了市場節拍。

針對如何應對地產調控，多年前，孫宏斌就有一番見解。2017年，房住不炒已成為基本國策，市場開始有些變化，7月23日，他在微博中寫道：“……我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕……；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拚刺刀。”

同年7月27日，他又寫道：“總被問為什么要投資樂視合作萬達，是因為我們堅信房地產業會穩定健康發展，消費升級的主力產業大文化大旅游大娛樂會爆發增長，是因為融創堅定看好中國經濟的未來。近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。我們堅信，企業層面的去庫存去杠桿和金融業的穩定發展，經濟將迎來理性繁榮。”

同樣是在這一年，融創中國實現銷售額3620億元，比2016年的1506億大增140%，從2016年的行業第7跨入行業第4，僅次于碧桂園、恒大和萬科。此后，2017年9月20日發送了最后一條微博，孫宏斌再也沒有更新。最近一年，隨著企業危機的出現，孫宏斌愈加低調。

多年前，孫宏斌對自己的評價是：“我的性格是偏執狂。……因為我們知道目標，清楚自己要到哪里去。”從多年的經歷看，他始終堅持了這一性格和準則。沒有人知道孫宏斌的真正理想。行業第一，已是青春張狂的昨日舊夢；再掀地產風云，也遠非他一人能及。

去年底，融創內部啟動了新一輪組織架構調整，主要集中在三方面：一是成立地產經營運營中心。二是成立資本與融資中心，負責集團資本管理、融資管理及資產相關股權管理工作。三是新成立資產運營管理中心，該中心將承擔融創持有資產的業主管理職能。

“融創還是想活下去的，雖然現在還沒看到恢復的基礎，但不會更差了。”前述人士稱。他相信，等紓困的錢逐步進來，盤活一些項目，銷售步入正軌，形勢會有改觀。“眼下公司正在慢慢恢復，明年就可以將主要精力轉到經營上了，而公司的元氣，最終還是要靠銷售恢復。”

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融創努力“活下去”，孫宏斌迎來曙光