我們講房地產(chǎn)，最熱門的近年來有兩個，一個是怎樣進行環(huán)保，節(jié)能節(jié)材節(jié)地環(huán)保，第二個是住宅的結(jié)構(gòu)調(diào)整價格的飛漲，這兩個問題其實有關(guān)聯(lián)。今天我會把它的關(guān)聯(lián)性給大家講一下，由于時間關(guān)系我們只講節(jié)能一塊，至于節(jié)地節(jié)材環(huán)保我們今天就不涉及了。

　　一、中國的建筑能源消耗資源環(huán)境。報上登了很多，我把一些主要的東西列在這個地方。中國建筑能耗占總量的30%，有的寫到27.9%，經(jīng)過建設(shè)部的最新發(fā)布是27%-30%之間，有人說占到40%以上，現(xiàn)在還沒有到這水平線上，但是今后的發(fā)展有可能增加更快，這是事業(yè)發(fā)展國家一般的趨勢。

　　對于住宅而言，它占城市用地的30%，占水資源消耗的2%，全國用鋼的20%，水泥用量的18%。隨著中國城市水平的提高，而且以每年1.4%的速度加快，這意味著每年有1000萬的農(nóng)民要轉(zhuǎn)移到城市中，但是目前城市的消耗水平是農(nóng)民的4倍，也就是轉(zhuǎn)移一個人消耗的要比農(nóng)民高4倍，這也就是我們今天是10%而今后可能占40%到50%，這個消耗和我們的城市是成正比的。經(jīng)過多年努力，其實我們國家的工業(yè)消費能力比重已經(jīng)從2000年的70%下樣到現(xiàn)在是不到60%，也就是我們的鋼鐵噸耗已經(jīng)下樣了，但是建筑的能力迅速上升。目前我們機動車的用油占40%，預(yù)計到2020年將占到60%。也就是說機動車民用和家用、機動車的石油加速飛快。我國是以10%的GDP發(fā)展，而印度以8%的速度發(fā)展，但是他的內(nèi)存資源比我們多一大塊，現(xiàn)在我們看報上，大量朝東南亞中東去，和中國爭地盤，中國的石油三分之二來自于中東國家。所以為什么說馬六甲海峽太重要了？因為中國的石油都要從那個點上過來。

　　能源、土地、環(huán)保這三個問題將一直伴隨、制約著中國的發(fā)展。這是不能擺脫的東西，尤其是住宅建設(shè)發(fā)展的規(guī)模、速度、供給的結(jié)構(gòu)、民眾個人的消費水平相關(guān)的東西，這三個東西是不能脫離的。談住房就會談到資源、就談到土地的拍賣、流轉(zhuǎn)，一談到城市就一定要談到環(huán)境，這個是我們必須考慮的東西。中國的居住水平到底要控制在哪個平均線上？可以承擔多大的建筑擴張？這是政府今天必須研究的東西。為什么？道理很簡單，我們的人民大量為城市轉(zhuǎn)變我們的土地在減少，我們的城市再破壞，所以我們今天包括“國六條”的發(fā)布，都和我們這個東西有關(guān)，這三條伴隨、制約了中國的房地產(chǎn)，作為一房地產(chǎn)公司，以任意的開發(fā)模式做都是不行的，面對耕地的銳減、能耗的劇增、城市居住密度的增加，環(huán)境質(zhì)量的下滑，資源占有的是地政府調(diào)整對住宅建設(shè)的思路，引導(dǎo)開發(fā)商正確的面對市場，已經(jīng)成為當前不可回避和未來我們必須要著重解決的問題，不是今天的事。報上一直登我們的結(jié)構(gòu)出問題了，什么結(jié)構(gòu)出了問題？供給結(jié)構(gòu)出了問題。而供給結(jié)構(gòu)出問題不是今天突然發(fā)生的事，是累計性的。

　　其實大家看中國已經(jīng)發(fā)展很快了，中國創(chuàng)造了奇跡，我們80%的家庭都有個人住宅，這個在世界上極為罕見。而這塊成績是巨大的，但是我們沒有看到我們結(jié)構(gòu)上出了問題，什么問題？我們沒有像普通的人進行優(yōu)惠性的供房這就是今天為什么房價飛漲的一個重要的原因，我們讓有錢、沒錢的、能買房不能買房的都擠在一起，我們沒有分層。造成什么結(jié)果？就是我們今天的，截止到今年4月底，40城市可銷售商品住房總量約100萬套，但是面積80平米以下的僅23萬套。據(jù)北京建委統(tǒng)計，北京市目前未銷售的商品房，這個不是空置率，我們說沒有銷售的房子，每套的平均面積超過150平方米，而大眾的消費者面積是80-120平米，我覺得這個數(shù)子是可靠的，你說消費者是90？我不敢講政府規(guī)定是90，但是一般人要求的是80-120平米。在這種情況下，我們考慮土地的時候，考慮資源平衡的時候，考慮我們那些中等中底下人收入的時候，我們必須提倡什么？適度的消費和適居的生活，有錢人也不能無截止的消費和中國的國情不相融。在國外在發(fā)達國家在這方面也是高稅收，中國不執(zhí)行高稅收的情況下無法限制這個，房價會飛漲。商品是市場經(jīng)濟，你不允許它做什么買賣是不可能的事，它就是一個商品，你把它做過了頭，沒有辦法那么就稅收，允許你買高檔住宅，買8000平米都可以，進行高稅收，把這部分錢轉(zhuǎn)移到?jīng)]錢人的身上，這個就是政府要做的事。今天我們的這個事是我們規(guī)定到90平米，是符合我們?nèi)€的情況。但是否符合大中城市、小城市？這要地區(qū)在執(zhí)行中細則是如何規(guī)定的。大家知道，這15條中，調(diào)整的一件中有一條：因地制宜，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不像買冰箱，說在上海買的冰箱和北京是一樣的，但房地產(chǎn)不是這樣的，所以中央提出要區(qū)別對待、因地制宜。供熱采暖網(wǎng)

　　作為房地產(chǎn)公司，我們要看到政府的一種責任，它必須在結(jié)構(gòu)上做出這種調(diào)整。同樣開發(fā)商也要面對我們現(xiàn)在的普通老百姓，我們是號召性的，沒有強制你去做，當然我覺得政府要提供這樣的房子。不管怎樣，今天我們節(jié)能，能源消耗也如此，消耗大的就要大量的征稅。因此不管是開發(fā)商、不管是我們在座的消費者，節(jié)能是公民不可推卸的責任和義務(wù)。

　　前幾天我去芬蘭，那國家人很少，一平方公里15人，全國的人口相當于北京的四分之一，但是中國的住房面積也沒有150平米這么大。在我們看到的統(tǒng)計材料中，所有國家由于地價的增長，由于地價的控制，戶型小總價變小。中國現(xiàn)在面臨的情況比國外還嚴重，剛才所說的三大問題都較嚴重。今天我們想的時候，中央下的這些文件、調(diào)整目的，對節(jié)能起到一定的作用，至于各地是否都按這個去做要看細則。
我們感到中國的建筑業(yè)尤其是住房，發(fā)生了翻天覆地的變化。但是中國住房的自有率現(xiàn)在已經(jīng)非常過了，我們的住宅建設(shè)這么多年來改觀是非常大的，但是沒有擺脫粗放型的生產(chǎn)方式，這就會影響剛才的三條：能源、土地、環(huán)境。表現(xiàn)在哪里？生產(chǎn)效率低之資源消耗高、技術(shù)集成度低、生產(chǎn)污染嚴重。因而改變生產(chǎn)方式增長方式是我國亟待解決的問題。其實中國政府在改革開放初期十分重視國際商發(fā)達國家所走過的工業(yè)化發(fā)展道路和建筑節(jié)能的途徑，但有時候跑得太快，我們不能停，在節(jié)能方面就是如此的。

　　我們簡單回顧一下，我們把中國劃分為七個地區(qū)，我們再往下走就是長江流域，從上海到重慶這一帶，都是夏熱冬冷地區(qū)，從珠江流域開始，珠江也分兩塊。我們早就出文件了，東北從86年就開始了，當時是部標準。我們1995年的時候，節(jié)能“九五”計劃2010年規(guī)劃都提出50%，真正執(zhí)行是95計劃，國土的30%在這些地區(qū)。96年的時候開了一個全國節(jié)能工作會議，這個會議上有一個事，把96年的文件退后了四年，就是一部分單位可以，北京天津沒有推遲，一直這么做下來的。98年的時候有《中華人民共和國節(jié)能能源法》的頒布，其中指出“建筑節(jié)能是國家發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針”，“能源的節(jié)約和能源的開發(fā)并舉，把能源節(jié)約放在首位。供熱采暖網(wǎng)”這些都是當時提出來的。后來又出76號文件，是2001年10月1日執(zhí)行的。現(xiàn)在我們聚焦到我們這地區(qū)，是01年7月5日頒布的，01年10月1日應(yīng)該執(zhí)行的，這個標準是什么？《夏熱冬冷地區(qū)居民的建筑節(jié)能設(shè)計標準》涉及到180萬平方公里的面積，涉及到5.5億人口，涉及到國內(nèi)生產(chǎn)總值的48%。而這個地區(qū)比96年的晚了5年，比86年的晚了10多年，但其實我覺得上海這個標準是執(zhí)行得好的，因為單位抓得起，其他的單位我不敢講，去年做的時候還對保溫節(jié)能有異議，這個其實是應(yīng)該01年要做的。

　　03年，夏熱冬暖公布時間是01年7月，實施時間是03年10月1日，涉及1.5億人口，國內(nèi)生產(chǎn)總值的17.4%，進出口總額的38.6%，中國最發(fā)達的地區(qū)執(zhí)行最晚，這個是不允許的。因為經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的工業(yè)和民用能耗都非常大，所以我們最近，尤其總書記提出節(jié)能省地的住宅后我們把這個旗幟舉起來了，這個是總書記說了，如果沒有說是不是又要推五年？所以我覺得這個是點到了住宅產(chǎn)業(yè)節(jié)能的要穴上。

　　最近我們出了一個節(jié)能的規(guī)范和性能評定技術(shù)標準、綠色建筑評價標準，這個都是為了住宅產(chǎn)業(yè)節(jié)能做的。

　　我們現(xiàn)在講講目前的節(jié)能狀況，我們剛才說了，執(zhí)行了以上的標準，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：全國1%的既有建筑和5%的新建筑達到了國家規(guī)定的節(jié)能標準。第二，現(xiàn)有住宅兼硃重達到采暖建筑節(jié)能設(shè)計標準的僅有1.8億平方米，占全部城鄉(xiāng)建筑面積的2.3%，約210億平方米既有住宅建筑存在著保溫、隔熱差，能耗大的問題。第三，設(shè)計是建筑節(jié)能的龍頭，但最新的調(diào)查表明，我國新建筑設(shè)計執(zhí)行節(jié)能標準的比例為59%，也就是說40%的設(shè)計沒有按照我們的節(jié)能標準做。尤其是夏熱冬冷地區(qū)為20%、夏熱冬暖地區(qū)為10%供熱采暖網(wǎng)。

　　施工質(zhì)量也是節(jié)能的保障。設(shè)計執(zhí)行了國家規(guī)定的節(jié)能標準，但施工卻不能真正達標，也會 影響大大影響節(jié)能的效果。我今天說一個石化，我們上還有一個安亭新鎮(zhèn)說用了德國的計劃，大家知道德國是雙墻，里面有一到兩公分的空低層，這個是很重要的一個層，既可以隔熱又可以保溫，而且可以降低水的凝結(jié)，是很好的技術(shù)。當時安亭新鎮(zhèn)說用德國的這個技術(shù)，我當時就問他們你是否真的用這個技術(shù)？他說我們真的想用，我們把這個空的地方去了，把板直接貼上去了，我說這和平常的有什么區(qū)別？把最重要的技術(shù)去掉了。所以，我們講性能認定，都有性能度的問題。我們在施工過程中如果不按節(jié)能設(shè)計做帶來的失誤性更大，眼看設(shè)計中做了，施工沒有做，那么我們的外墻外保溫做得如何，美國進來的時候是220，后來降到190，后來是120，而中國的保溫材料多少？中國人說90，太貴。多少？50。其實他30也可以給你做，一上墻全列。按節(jié)能設(shè)計標準施工的建筑北方地區(qū)的比例為50%，夏熱冬冷比例不足20%，夏熱冬暖的地方不足10%，建筑節(jié)能的任務(wù)非常艱巨。

　　中國建筑科學(xué)院2003-2005年采暖季對北京部分程序節(jié)能建筑的連續(xù)測試發(fā)現(xiàn)了一些問題，我看到了這數(shù)字很驚訝，按節(jié)能50%的標準建造的建筑實測是7%，按節(jié)能30%標準建造的實測只有7.2%，我們的老百姓沒有這樣的實惠啊。我們在浙江做過一個標準的節(jié)能建筑，每天可以節(jié)能三度電，這個對普通的老百姓來說很重要。

　　上訴的情況反應(yīng)出是翁質(zhì)量、產(chǎn)品質(zhì)量和監(jiān)督機制尚存較大的問題，節(jié)能方面的管理不能有絲毫攜帶。

　　三、德國節(jié)能給我們的啟示，德國1977年執(zhí)行節(jié)能規(guī)范的時候，75%的建筑沒有采取保溫節(jié)能措施。六年后，8年執(zhí)行二節(jié)能規(guī)范，此時，82年的建筑已經(jīng)采取了保溫節(jié)能措施，并開始向低能方向發(fā)展，目前建筑消耗熱能占全國總熱能的比例下降45%。到2000年位置，德國所有建筑物總價值為8.08萬億歐元，(其中55%是住宅建筑占45%，非住宅建筑占45%)。1991年至2000年德國用于舊房改造的投資增長5%，僅2000年就投入了781億歐元，已經(jīng)超過了新建筑投資的增長幅度。我們的舊建筑能耗量遠遠超過新建筑，所以對由建筑的改造是中國很繁重的任務(wù)，如何出錢如何做是很重要的問題。德國十分重視對舊房的改造，供熱采暖網(wǎng)通過銷售、租賃、國家財政撥款、銀行貸款等多渠道籌集，經(jīng)過改造的建筑可降低能耗60%-80%。德國改造建筑的費用比拆除重建的費用低，其經(jīng)驗證明，這是符合社會要求，在技術(shù)上是可行的，在經(jīng)濟上是成功的，這個和我們的年限有關(guān)。大家知道德國的住宅平均年限是近百年，而中國說是30多年，我覺得應(yīng)該是40多年差不多。
德國住宅各階段的消費，70年代的時候一些老房子每平方米住宅的瓦數(shù)是300-400。而80年代節(jié)能改造是150-200。90年代是50-80，現(xiàn)在是20-40。這期間有6倍的差距，花里六年時間做到這步的。德國也走我們這樣的路，我們看看德國當年的環(huán)境，這個是當年德國工業(yè)發(fā)展特別快的，一個廠礦周圍的湖都被污染了，經(jīng)過25年的時間整治到比較不錯的環(huán)境。我估計中國真正20年能整回來就不錯了，我就怕整不回來了，現(xiàn)在的局面就在這里，就是這樣的。

　　四、發(fā)展目標。我國建筑節(jié)能制訂兩個階段的目標：我們第一階段是到2010年達到50%的節(jié)能率。第二階段2020年達到65%的節(jié)能率，這個比德國剛才的那水平線還低。中國現(xiàn)在每年將建造20億平方米的新建筑，建筑總量相當于所有發(fā)達國家建筑總量之和。大家知道上海高層住房的密度，遠遠超過了發(fā)達國家供熱采暖網(wǎng)。

　　五、構(gòu)建節(jié)能省地型住宅“四節(jié)一環(huán)保”技術(shù)體系的框架，我們希望開發(fā)商和老百姓一看就明白，我們現(xiàn)在有很多文件，那些文件實施起來不像我們踏實，大家可以上中國住宅的網(wǎng)站，這網(wǎng)站上可以把中國高端和低端的技術(shù)都寫僅需了，開發(fā)商一查很明確。由我們中國建筑科學(xué)院、設(shè)計研究院一起做的。這個里面節(jié)能分四塊：能源供給系統(tǒng)、建筑構(gòu)造、建筑設(shè)備、運行管理這四塊，這個后面延伸出一大塊東西，大家可以上網(wǎng)看，下載有問題給我們提出來。

　　夏熱冬冷地區(qū)我們考慮推廣十項技術(shù)，有一項技術(shù)是太陽能采暖技術(shù)，為什么這技術(shù)好？就是夏熱冬冷地區(qū)冬天有一兩月特別冷，我在夏天經(jīng)常住賓館不知道情況如下，我有一次60年代到武漢、無錫去，賓館沒有空調(diào)，冷得我們受不了，屋里屋外一樣的溫度，其實我們大家可以用太陽能，太陽能可以保證你的熱水，到了這樣的問題，太陽能還可以飽暖。像北京零下十幾度的時候我們還用這個技術(shù)，經(jīng)濟、便宜，加一個泵可以讓熱水循環(huán)。

　　六、中國住宅產(chǎn)業(yè)化的三大跨越。第一個跨越就是必須全部節(jié)能，沒有退路。中國不走這個路的時候，這門檻永遠跳不過去，我們會耗費更多的資源。所以中國的快速發(fā)展和能源短缺，不允許我們在跨越建筑節(jié)能門檻上停留更長的時間。第二，中國的商品住宅一定要告別毛坯房，否則階層是空話。為什么？你把所有離老百姓最近的東西都看出了，你的設(shè)備都自己裝了，裝修所有的東西、和老百姓最近的東西都沒有做。我們怎樣講綠色建筑？我當時了，如果綠色建筑做出來是毛坯房那么這個沒有意義，老百姓裝修污染了，北京、大連測試了很多裝修之后不合格的。中國必須要定出及作戰(zhàn)，否則我們的節(jié)能和這個是一樣的，都不能順利的推行下去。而這個跨越是一個向世界范圍走的跨越，沒有一個國家像中國建了這么多毛坯房，讓老百姓裝。我在上海講了一句話，相當于你買了政府開發(fā)商的“自留地”，你不種也得種，我們會大量的浪費。第三，中國的住宅建造必須實現(xiàn)構(gòu)件的集成裝配。發(fā)達國家住宅的工業(yè)化程度高，中國可能要用二三十年的時間，否則中國的住宅質(zhì)量不能太好，這些都是放在這兒的，你裝修、產(chǎn)業(yè)化的可以做，裝修你做不到施工單位可以做的，這些都和老百姓相關(guān)的，我們不抓誰抓供熱采暖網(wǎng)？

　　我們再談一下今天的主題性能認定，這個是日本提出的。有三個出發(fā)點，1、確保住宅的品質(zhì)、2、保護住宅購買者的利益。3、迅速、公平的解決住宅糾紛。這個是離市場非常近的東西，這個東西來源于市場又回到市場的，我買了房，你只要告訴開發(fā)商說我的沒錯，但誰來評？第三者出面說我來評，評完了之后就慢慢成為條例，最后日本條例就說不錯，最后就成為一種表現(xiàn)的方法了。
　日本的這個制度分為9大項29分項，9大項就是結(jié)構(gòu)安全性、防火安全性、減輕老化性能、日常維護管理、保溫隔熱環(huán)境性能，空氣環(huán)境性能，采光、照明環(huán)境，隔音性能、高齡者生活對應(yīng)性能。外在的東西不需要你們來做，要做一般看不到的。這個問題是什么？一是照顧老百姓了，第二是確實讓老百姓喜歡這個東西。我們國家出來的性能是“五性”，我們和他最大的區(qū)別在那里？評定與日本的性能表示制度所規(guī)定的指標相比有些不同，主要表現(xiàn)在分項數(shù)額和登記的劃分上。

　　性能認定的內(nèi)涵，1、讓消費者了解住宅的實情，相當于消費者手中拿了一把斥資，就是第三者認定完之，一份交給開發(fā)商，一份交給老百姓，相當于老百姓拿尺子去衡量開發(fā)商制造的產(chǎn)品。這種管理、這種市場化的監(jiān)督比什么都厲害。2、開發(fā)商通過認定，相當于手中拿了一把鏡子，不停的照自己，使產(chǎn)品最終達到應(yīng)有的標準。你不能走樣，走樣了老百姓會告你的，要和你打官司的，這個是迅速解決爭議的標準。3、把認定結(jié)果交給消費者是性能認定推廣的最關(guān)鍵部分，否則就沒有生命力了。我們性能認定評完了都交給開發(fā)商了，老百姓不知道認定是什么東西，就是把標準給你你也不一定可以看懂，日本給老百姓標識出來很清楚，所以性能認定最關(guān)鍵的一步是我們是否敢把東西交給老百姓，否則它就沒有生命力。供熱采暖網(wǎng)

　　八、在新政策下的思考。1、要注重生活的適度和住宅的適居。2、住宅商業(yè)的賣點和產(chǎn)業(yè)的亮點。像采暖、通風、太陽能技術(shù)我們都要加進去。3、注重性能的質(zhì)量和品質(zhì)的增強。4、注重技術(shù)的集成和技術(shù)的配置。

　　總之我們的節(jié)能任務(wù)是極為艱巨的，我們節(jié)能出的文件很多，不能流于形式，節(jié)能是性能認定很大的一塊東西，是看得見、摸得著的東西，讓老百姓直接體會節(jié)能帶給他的實惠是完全可以做到的，這樣的例子我們有很多，我們相信中國建筑節(jié)能工作會有一跨越式的發(fā)展地實現(xiàn)整個社會的和諧進步。