近日，北京市今冬明春供暖方案確定，2007年11月7日至14日為北京市供暖的點火試運行期，并于11月15日開始正式供暖。為保障廣大住戶的切身利益，北京市同時下發了《北京市2007——2008采暖季供熱工作方案》，要求各供熱單位必須在10月底前對供熱設備夏季保養維護情況以及安全、消防、環保狀況進行全面檢查驗收，對上采暖季溫度不達標區域要逐一排查，不留死角。同時，各供熱單位供熱前的煤炭儲備要達到60％以上，不具備儲備條件的購煤合同簽約率應達到100％，并全部采用符合環保要求的低硫煤。各供熱單位在10月底前要配齊司爐、水處理和供熱管理人員，并組織好崗位培訓和考核工作，以保證居民正常穩定取暖。 北京城市的集中供暖分為市政供暖和小區供暖兩種方式。市政供暖是目前北方城市最有保障的供暖方式，有國家規定的時間和溫度標準，每年供暖季政府都關注。而小區供暖則是由物業企業控制，一旦發生糾紛就很麻煩。在采暖季來臨之際，筆者走訪了位于海淀區知春路的太月園小區。這個小區的業主曾經因為供暖問題與物業公司發生不少紛爭。 事件回放 太月園小區的供暖屬于小區自建鍋爐房供暖。2005年8月，按照北京市煤改氣的供暖要求，太月園小區的供暖燃煤鍋爐改為燃氣鍋爐，同時供暖費價格由原來的每年每平方米19元調整為30元。同年9月，物業公司開始征收2005年供暖費。當時，太月園小區業主委員會提出，小區內的樓道、步行梯、門口大廳等公攤面積都沒有供暖設施，因此物業公司按照建筑面積向業主收取供暖費不合理。2005年11月15日小區鍋爐房煤改燃氣后，業主委員會要求物業公司執行北京市政府的有關文件精神和小區業主大會的決議，與業主委員會簽訂《供暖合同》，但就供暖收費標準、違約事項的認定和處罰等雙方始終沒有達成一致。于是，業主委員會利用小區煤改燃氣設備投入運轉第一年的有利條件，對整個供暖期的物耗成本進行登記、核算，并依據成本核算的相關規定，計算出太月園小區鍋爐房的供暖成本為：18元/每平米*采暖季，并將這份成本資料送到北京市發改委價格處，受到有關部門的高度重視，2006年秋季，小區業主委員會的代表應北京市發改委價格處的邀請，出席了由北京市發改委價格處和國家建設部有關部門召開的供暖價格論證會，其成本資料得到業內技術權威的認可，相應結論是：太月園小區是1995年后建成的，屬于國家規定的二步節能住宅，一個采暖季每平米消耗燃氣應該約8立方。這為太月園小區供暖的成本核算資料增加了技術理論依據。 據太月園業主委員會王主任介紹，北京市政府收取供暖費實際上有兩個價格標準，其一是按照建筑面積收費，每個采暖季每平方米30元，其二是按照使用面積收費，每個采暖季每平方米40元。通過測算，如果按照使用面積每平方米40元收，返算成建筑面積的收費標準為每平米26元，但是物業公司卻不同意。 在和物業公司多次協商無果的情況下，遵照業主大會決議，太月園業主委員會在小區內張貼公告并在互聯網業主論壇上發布公告，告知業主可以“緩交2005年供暖費”，等待簽訂協議的通知。2005年11月，北京太月物業管理有限責任公司認為由于業主委員會的告知行為導致了其本季供暖收費比例僅為10%，向海淀區法院起訴太月園業主委員會，要求業主委員會不要再阻撓物業公司收取本年度供暖費。2006年1月18日，海淀區法院一審判決駁回太月園物業公司的訴訟請求。物業公司不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴。經審理，2006年6月20日，一中院終審判決，駁回上訴，維持原判。但是直到現在，物業公司仍堅持按照30元的標準收取暖氣費，協議遲遲沒有簽下來。在協商進入僵局的時候，業主委員會依據有關法律規定，在取得北京一家律師事務所的同意后，決定對小區取暖費實施提存見證，選擇參加提存見證的業主，由業主委員會組織請銀行代收，轉律師事務所作提存見證，律師事務所在開出律師函通知物業公司，據了解，此筆提存見證的取暖費約130萬元，至今仍然存在銀行。 小區的鍋爐房是太月園的公共配套設施，小區業主委員會成立后，尚未代表小區業主與物業公司簽訂《供暖協議》，從2005年8月份鍋爐房改造到現在，小區的生活熱水溫度忽高忽低，不能達到國家規定的標準。這是很現實的例子，沒有簽訂《供暖協議》，怎樣保證供暖的服務質量？   紛爭背后的取暖費話語權標準 一、政府：各方利益的平衡 政府在采暖費收取上有自己的一套標準，其中，節能和公平是兩個主要的因素。現在中國有上百億平方米的建筑處于采暖區，其中許多是集中供暖的。對于政府來說，合理的價格政策應該是：達到國家強制性建筑能耗標準（例如 “96標準”—— 《民用建筑節能設計標準》）的按平價收取采暖費；建筑能耗達到優化標準的（優化標準可分為幾個級別），按優惠價收取采暖費，而且實行遞減，即節能越顯著的，優惠幅度越大；建筑能耗超過國家強制標準的，加收采暖費，實行累進，帶有懲罰性^[1]。另一方面從公平的角度來說，小區采暖費標準的制定需要考慮到業主和物業公司雙方的利益。基于以上兩方面考慮，2001年北京市物價局制定了《京價（商）字〈2001〉372號》文件。其中第四條中規定：對供暖單層建筑高度超過4米和簡易房屋、工棚及冬季施工特殊用熱的加倍收費。如按使用面積收費,按以上每建筑平方米、采暖季的收費標準除以0.75的換算系數計算。例如：燃油鍋爐供應居民供暖的收費標準為每建筑平方米、采暖季30元，如按使用面積收費,每使用平方米、采暖季價格為30÷0.75=40元。以上供暖價格一律為到戶價格，不得另加其他費用^[2]。這實際上給了物業公司和居民雙方很大的自由選擇空間。 二、業主委員會：公攤面積中沒有暖氣，為什么要交費？ 太月園業主委員會認為，小區內的樓道、步行梯、門口大廳等公攤面積都沒有供暖設施，且這些部位的溫度沒有達到政府規定的溫度標準，物業公司按照建筑面積向業主收取供暖費不合理。于是，小區廣大業主要求按使用面積和收費標準交納冬季取暖費，堅持供暖成本的核算，完全符合《京價（商）字[2001]372號》文件的兩種面積計算和兩種收費標準的精神。 供暖應該是按套內使用面積，就是公眾所說的地毯面積收取，因為它非常容易計量，雙方都容易核算，如果按照建筑面積，產生的一個問題就是很多業主根本不知道我的公攤部位在什么地方。第二公攤部位的精確尺寸是多少業主不清楚。 三、物業公司：供暖價格是政府定的   物業公司認為， 太月園小區的供暖屬于小區自建鍋爐房供暖。按照海淀區環保局的要求，2005年由物業公司投資把燃煤鍋爐改成燃氣鍋爐，按照市發改委燃氣鍋爐的供暖費收費標準，太月園小區的供暖費從過去的每年每平方米19元增加到30元，之前物業公司進行了公示^[3]。物業公司認為他們所說的不是空穴來風，是依據京價商字[2001]372號文件。物業公司提及的372號文件，實際上是北京市物價局2001年10月公布的《關于調整我市民用供暖價格和熱電廠熱力出廠價格的通知》。該通知規定，燃油鍋爐供應居民供暖的收費標準為建筑面積30元/每平方米*采暖季。 四、372文件：問題的癥結 從以上分析看來，所有紛爭和矛盾的癥結就在于對這個372號文件的理解。1996年以前，沒有產生商品房的時候沒有公攤面積，那個時候公家分房大家去住，就是按套內的建筑面積和套內的使用面積收費。據一位業內人士透露，目前很多居民對現行的收費標準存在質疑，因為供暖按照建筑面積收費，但規定的18度±2度的室溫卻僅限于居民使用面積的范圍。另外，物價局規定的2001年收費標準基本沿襲了1996年的舊規定，而1996年還沒有大批的商品房進入市場，所以規定本身也存在一定滯后性。   筆者認為，矛盾背后的癥結就在于基于利益考慮的話語權大小。究竟是按照建筑面積還是使用面積交費，這個事本身不是最重要的。因為無論按照哪種標準交供暖費，關鍵是，怎么才能交個明白，達到各方都滿意的效果。至少，要在各方利益受損度不超過心理預期的范圍內獲取利益平衡。   參考文獻： [1]李華云.建筑節能的緊迫性與應對之策.2005年3月. [2]北京市物價局.關于調整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知. [3]李罡，劉砥礪.太月園小區：號召緩交供暖費 業主委員會當被告.  北京青年報.2006年01月12日.     相關鏈接： 鏈接一： 關于調整我市民用供熱價格和熱電廠熱力出廠價格的通知 京價商字[2001]372號文   市各有關局、總公司、集團公司、各區縣物價局: 為促進北京市供熱事業的發展，緩解企業虧損的矛盾進一步理順供暖價格，經專家論證委員會論證和價格聽證會聽證，并經市政府批準，我市自2001年至2002年采暖期起適當調整我市供暖價格，現將有關事項通知如下： 一、市熱力集團供暖價格及生活熱水加熱費 市熱力集團供應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季20元調整為24元；供應旅游飯店、使館、出租公寓的供暖價格仍為每建筑平方米、采暖季30元；除上述兩類供應對象以外的用戶供暖價格也由每建筑平方米、采暖季20元調整為24元。 以上價格均含熱力點運行費用25元、室外管網維護費1元、樓口到散熱片維護費1元。 生活熱水加熱費由每噸2.5元調整為5元。 云崗地區使用熱電廠熱力供暖的收費標準按照市熱力集團的收費標準執行。 二、鍋爐供暖價格
     1、燃煤鍋爐(直供方式)供應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季16元調整為16.5元；供應旅游飯店、出租公寓的供暖價格仍為每建筑平方米、采暖季28元；除上述兩類供應對象以外的用戶供暖價格也由每建筑平方米、采暖季16元調整為16.5元。 以上價格均含室外管網維護費1元、樓口到散熱片維護費1元。
     2、燃煤鍋爐(間供方式)供應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季18元調整為19元；供應旅游飯店、出租公寓的供暖價格仍為每建筑平方米、采暖季28元；除上述兩類供應對象以外的用戶供暖價格也由每建筑平方米、采暖季18元調整為19元。
    以上價格均含熱力點運行費用2.5元、室外管網維護費1元、樓口到散熱片維護費1元。
    3、燃油(柴油)、燃氣(天然氣、煤氣)、電鍋爐位應的民用供暖價格由每建筑平方米、采暖季28元調整為30元,其它供應對象仍為每建筑平方米、采暖季35元。
    以上價格均含室外管網維護費1元、樓口到散熱片維護費1元。
    三、熱電廠熱力出廠價格
    國華北京熱電廠(供熱基數380萬吉焦)、北京第二熱電廠(供熱基數420萬吉焦)供熱基數內的熱力出廠價格由18.15元/吉焦調整為25元/吉焦,超出供熱基數部分的尖峰鍋爐的熱力出廠價格由18.15元/吉焦調整為27元/吉焦,華能北京熱電股份有限公司(原石景山熱電廠)和北京京豐熱電有限責任公司(原北京第三熱電廠)的熱力出廠價格由12.76元/吉焦、13元/吉焦統一調整為18元/吉焦。 各熱電廠的“少回水”價格仍按原批準價格執行,有關計量問題由供需雙方協商解決。 四、其它事項 對供暖單層建筑高度超過4米和簡易房屋、工棚及冬季施工特殊用熱的加倍收費。如按使用面積收費,按以上每建筑平方米、采暖季的收費標準除以0.75的換算系數計算。例如:燃油鍋爐供應居民供暖的收費標準為每建筑平方米、采暖季30元,如按使用面積收費,每使用平方米、采暖季價格為30÷0.75=40元。
     以上供暖價格一律為到戶價格,不得另加其他費用。 五、本市行政區域內的供熱單位，應嚴格按本通知規定執行,并積極做好對單位、居民的宣傳解釋工作,保證供熱質量,確保供暖溫度達到標準(室內溫度18℃±2℃以內),對有隱患的部位要及時維修,保證居民安全過冬。對借機亂收費的單,物價檢查部門要予以嚴肅查處。   北京市物價局 二00一年十月十七日     鏈接二：太月園小區業主委員會對小區冬季供暖的成本調查報告
    太月園小區業主委員會對小區冬季供暖的成本調查報告：每平米供暖成本：19.48元/平方米 ！
    一．基本情況：太月園小區總建筑面積23萬平方米，供暖方式是自建鍋爐房供暖，該鍋爐房供暖區域還包括羅莊東里、醫藥大廈、國家計生委等，合計總供暖面積約308000平米。以前是燒煤供暖的，2005年夏季進行了煤改氣工程，所以2005-2006供暖季是天然氣供暖。
    二．調查過程：我小區本季供暖時間為11月15日至3月15日。我會勘查鍋爐房及配電室共六次，分別是11月13日、11月27日、12月3日、12月12日、2月15日和3月17日，有白班和夜班兩個時段。每次均查表并記錄數據。采暖季節的生活熱水是供暖的副產品，通過熱交換即可產生生活熱水，不需另外啟動生活熱水鍋爐單燒。
    三．勘查結果數據：
    a)天然氣：共消耗2449000立方米；
    b)用電：每月約23萬—25萬度，物業公司提供了此數據；
    c)用水：鍋爐補水平均每天十幾噸，最多三十幾噸；
    d)從物業公司提供的鍋爐采購合同看，五臺新燃氣鍋爐的合同價是454萬(設備294萬，設計建設安裝等160萬)，其中三臺10噸爐，供暖用，二臺5噸爐，生活熱水用。另外，轉讓原來的五臺燃煤鍋爐還能收回一定款額；
    e)每次勘察都看到有二-三名鍋爐工當班；
    f)副產品生活熱水，每月售出約6000噸，每噸11.90元。
    成本分項核算：參照發改委的價格文件，鍋爐用天然氣每立方米1.80元；物業公司聲稱其采用的是商業用水每噸5.60元；商業用電每度0.725元，姑且就以此價核算如下：
    1.天然氣：2449000立方米 X 1.80元/立方米 = 4408200元
    2.電：240000度/每月 X 0.725元/度 X 4月 = 696000元
    3.補水：30噸/天 X 120天 X 5.60元/噸 = 20160元
    4.鍋爐系統折舊，按承壓鍋爐折舊標準十五年計算，其中三臺采暖爐簡單估算300萬，配套系統估算200萬，總共每年共折舊33.4萬。如果計入舊鍋爐的轉讓回款，折舊費應有相當幅度的減小。
    5.維修輔料等按系統折舊費的20%估算為6.7萬。
    6.人工按 10人計（輪休、值班等，每班二-三人，總計最多10人），按平均月工資2500元估算，每年供暖期加維護，按6個月工作量計算，工資約 10 x 2500 x 6 = 150000元
    7.生活熱水收入：6000噸/月X（11.90-5.60）元/噸 X 4月 = 151200元
總成本：
4408200+696000+20160+334000+67000+150000-151200=5524160元；每平米供暖成本約5524160元/308000平米 = 17.94元/平方米
    以上已經是寬打寬算了，即使算上可能的誤差部分，總成本不應超過人民幣600萬元，則每平米供暖成本最高6000000元/308000平米 = 19.48元/平方米。   補充說明：依照財政部、國家稅務總局關于供熱企業稅收問題的通知（財稅<2004>28號），向居民收取的采暖收入免征增值稅。   根據以上數據，可以看出建筑面積每平方米30元的供暖價格含有太高的利潤空間，是暴利。因此，我們認為應對實行自供暖的小區實行按實際發生成本的標準收取供暖費，供暖單位的合理利潤空間應是6%-8%。
    據媒體透露，北京朝陽園小區經過成本調查核算，如果按30元/平米的標準收取供暖費，則二年的費用足可以供暖三年。我們小區吸取北京朝陽園業主的經驗，今年具體實施了采暖成本核算的實驗。從互相印證的結果看，我們勘查核算的成果也是真實準確的。

太月園小區業主委員會
2006年5月25日