《意見稿》征集意見時間為：2024年7月17日至2024年8月16日；有異議的在時間段內可提出！

此次的《意見稿》，幾乎確定了未來10年，越秀區城市更新的主要目標方向；哪些地方要大力升級改造、可以拆除重建，哪些只能微改造，連多個地區能建多高都有了具體規定！

當然，這份規定不僅說了“政府做地”，也支持權屬人自行改造！

下面，簡單說一下《意見稿》的大概內容：

先簡單總結一下：未來越秀區大力推進城市更新、主要可以大面積拆除重建的區域，應該主要集中在：廣州火車站地區、珠江西段、環市東、登峰、五羊、寺右等地。

至于其他區域，或者以微改造為主，或者只能控制建筑高度在30m甚至12m的自主拆除重建改造。

目前越秀區在實施城市更新時，主要存在以下難點：

1、歷史協同路徑待暢通，限高。

2、產業升級空間待挖掘。

3、公共空間體系待串聯。

4、民生保障短板待補強。

5、實施路徑制度待完善。

例如，全區受建筑控高的三舊圖斑共 6.22 平方公里，占圖斑總量的 50.7%。這50.7%的用地，有的最高只能建30m，部分地區甚至只能建12m。

另外，還有49.2%的三舊圖斑位于各類歷史文化保護線內！

這就使得本來區域面積就小、未開發用地極少的越秀區，想進行城市更新更缺土地、更難平衡經濟賬！

所以，在經過文保、生態、道路等各種規劃疊加分析后，越秀區識別出“高潛力低效用地”；這估計也將是未來越秀區城市更新、提升城市形象和稅收的主要區域！

包括：珠江西段、環市東、登峰、五羊、寺右等地。

所以，《意見稿》里也明確指出：

舊城鎮改造方面，南洋電器廠改造已進入攻堅階段，下一步要謀劃環市東、五羊新城改造。

舊村莊改造將按“依法征收、凈地出讓”模式推進，有序開展寺右村、登峰村、農林村、西坑村改造的前期謀劃。

但是，并不是所有的舊城鎮改造項目都會“拆除重建”。

《意見稿》提及：

廣州火車站片區：作為新商貿總部采用“做地＋有機更新”方式，優先啟動土地整備，采用收儲+微改+局部改造相結合方式升級。

五羊片區：作為國際商務區采用“留改拆并舉”方式，開展分期征拆、滾動開發，首期出讓地塊的出讓金用于反哺后續征拆安置與建設，逐步置換。

環市東－黃花崗：作為中央活力區采用“有機更新+微改”方式，堅持應留盡留，重點開展修補、織補式更新。

麓湖片區：作為數字產業服務平臺采用“統租+微改”方式，探索立體式功能混合，底層商辦+上層居住。

東山片區：作為生命健康產業創新區采用“低效樓宇改造”方式，結合城市更新盤活低效用地。

所以，目前應該只有火車站和五羊片區有機會大范圍拆除重建；諸如環市東、麓湖、東山片區，應該是以“微改造”為主。

推進改造的方式里，除了以“國企做地”為主的“啊爺出資”模式外，還大力支持“自主改造”。

如果是“做地”，為了項目更好實現平衡，可以進行容積率獎勵/轉移、或建筑補償。

如果是自主改造，鼓勵國有土地上的危舊房屋的權屬人，對B級及以上危房進行拆除重建或維修加固。

除了支持新建電梯外，還支持增加少量面積，例如廚房約4㎡，衛生間約3㎡。