2012年，孫先生通過某開發公司的廣告，看中某樓盤，遂與某開發公司簽訂《商品房預售合同》。至2013年交房時，孫先生發現自己所購買的住房無法使用暖氣，隨即同開發商理論，開發商稱暖氣設備、管道已經驗收合格，無法通暖的原因是市政暖氣管道未通至該小區所致，不能供暖的原因不在開發商。為此，雙方發生糾紛訴至法院。

河南洛太律師事務所李世杰律師接受孫先生委托后，確定本案有兩個焦點：

1.《商品房預售合同》中開發商對暖氣怎么承諾的?不能通暖的責任應不應該由開發商承擔?

2.因不能按時供暖開發商應如何賠償孫先生?

李世杰律師一方面收集開發商對房屋供暖的承諾，一方面了解市政供暖與其他設備供暖中間產生的使用差價。

律師分析

根據合同規定，孫先生購買的是暖氣房，開發商在交房時應保證房屋及配套設施正常使用，房屋不能通暖，開發商不能推卸責任。

李世杰律師認為，《商品房預售合同》是孫先生與開發商平等自愿簽訂的，合同雙方就應當按照合同約定履行其義務。合同中明確該房屋是暖氣房，開發商在交房時就應當保證房屋能實現通暖。是不是暖氣房，關鍵要看房屋能不能享受到暖氣帶來的便利和舒適，而不在于房屋是否安裝了合格的暖氣設施。既然孫先生沒有享受到暖氣帶來的便利和舒適，那么不能認定孫先生所購買的房屋屬于暖氣房屋。根據合同相對性，孫先生從開發商處購買的暖氣房屋，不能通暖的責任，開發商不能推卸。根據《河南省新建商品房交易價格行為規則》之規定：“經營者應按售房合同的約定方式，約定時間足額完成室內及公用設施的配套(如燃氣、暖氣、有線電視、電話預留等)，不得以虛假承諾的方式銷售商品房。如無法按合同約定的方式、時間完成配套，購房者可退房或要求退還相應的價款，經營者應承擔相應的違約責任。”據此可以認為開發商在交房時應當交付《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。同時，保證房屋及配套設施正常使用。

市政管道不到位未能供暖，屬開發商交付的房屋存瑕疵

開發商所說的由于市政管道不到位才未能通暖的后果不能由開發商承擔，理由不能成立。本案中由于開發商交付的房屋無法使業主孫先生按期享受市政供應暖氣，其交付的房屋存在瑕疵，已經違反合同約定構成違約。故此，開發商應當承擔相應的違約責任，賠償孫先生的相應經濟損失。

無法通暖給孫先生帶來的損失無法鑒定，只能根據房屋面積等綜合考量

孫先生經濟損失及賠償標準是本案的另一爭議焦點、難點。本案中，孫先生不能享受市政供暖而采取其他設施采暖產生的損失無法鑒定，也無法具體量化，只能結合孫先生所購戶型面積、采暖支出可能增加幅度及采暖舒適程度等綜合考量來確定。

2014年法院出具民事判決書

判決“開發商自判決生效之日該年度開始，每個采暖季按每平方米10元補償孫先生采暖費直至實現市政供暖”。

律師提醒

我們在購買房屋時一定要核實開發商的實力、開發地段的城市基礎設施等。與開發商簽訂合同時一定要明確采用什么供暖措施、供暖時間(往往交房時間和供暖時間不一致)等問題。一旦發生糾紛一定要及時找專業人士尋求幫助，維護您的合法權益。