大公財經8月18日北京報道 大連萬達集團近期向海外拓展的動作頻頻，自6月份以來短短的2個月，先后收購了西班牙馬德里、美國芝加哥、洛杉磯比佛利山、澳大利亞黃金海岸的地產項目，耗資近35億美元，可謂神速。

不過，大連萬達只是自去年以來中國房企“出海”“躍進”年中的一個縮影。除大連萬達外，近年來，萬科、綠地、碧桂園、富力地產和雅居樂地產等多家中國大型房地產企業已進軍美國、澳大利亞、英國及東南亞等市場，并購及投資建設大型房地產項目。其中，綠地在英國、美國、加拿大、泰國、馬來西亞等海外國家的一批投資項目順利推進，年內將全面啟動預售，全年海外銷售目標調增至200億元人民幣。

物業顧問仲量聯行日前發表報告稱，2014年上半年，中國的海外房地產投資總額較去年同期增長17%，達到54億美元，倫敦成為中國投資者最大的海外市場。今年中國海外房地產投資總額將突破去年110億美元的水準。

報告還稱，在中國海外房地產投資中，商業房地產仍占大部分，接近40億美元但值得注意的是中資對海外住宅投資增長凌厲，同比升幅84%達15億美元。

對此，高力國際也預計，今年中國跨境房地產投資總量將倍增至逾300億美元，而且未來跨境地產投資將不僅聚焦于美國、歐洲和澳大利亞等區域的門戶城市，還會擴展至這些城市的周邊。據統計，過去5年中國跨境房地產投資快速攀升，自2008年的約6900萬美元增至去年的逾160億美元。

由于近幾年，國內房地產的黃金十年期已經結束，國內一二線城市市場趨于飽和，加之土地成本偏高，上升快且競爭日趨激烈等因素造成國內市場競爭越發激烈，因此中國房企向海外市場拓展成為新方向。

中資房地產企業走出去快速增長的背后主要來自三方面的原因，即海外投資收益率更高、海外融資成本低及人民幣升值、企業和個人投資多元化考量。此外，中國政府維持房地產調控并放寬海外房地產投資的政策環境下，歐美地區當前的經濟復蘇為跨境投資提供了完美的時機。

一直以來，在國內金融產品類型較為單一、投資渠道相對有限的背景下，對房地產特別是住宅產品的投資成為中國富裕人群最感興趣的投資途徑之一。但隨著政府嚴厲且持續地調控住宅市場，使得出于資產保值、增值為目的的投資需求部分轉向海外市場。

此外，移民及子女留學等自住需求也呈日益上升趨勢——中國富裕人群開始在海外住宅市場展現出強大的購買力和消費潛力。這一趨勢受到了國內房地產開發商的重視，包括綠地、萬科、萬達等在內的中國開發商已經通過獨立購地或出資與當地房地產企業共同開發的形式進入海外不動產市場。

對中國開發商而言，當前在海外開發房地產物業的回報相對穩定。海外多個市場的房地產物業估值在金融危機后走低，同時人民幣近年呈升值趨勢。這兩個因素致使國內開發商在海外購買和開發物業的成本相對降低。

事實上，很多國家1% 2%的低利率是吸引中國房企的關鍵。同時，歐美國家房地產市場正處于觸底反彈階段，而中國的房地產市場存在大量泡沫，因此海外市場機會相對較多。此外，中國開發商傾向于在發達國家中沿海且華人聚集度較高的門戶城市開發房地產物業，以期控制風險并獲得穩定收益。

目前，中國房地開發商的跨境投資大多始于住宅領域，隨著經濟的逐步復蘇及投資需求的不斷增加，商業地產、甚至包括酒店等在內的非傳統物業也將受到越來越多的關注。在未來幾年里，跨境投資的物業類型和投資模式也將越來越多元化，房地產商將從相對直接的資產收購向項目開發進行轉變。

萬達集團董事長王健林曾多次公開表示，計劃在5年之內成為世界上最大的酒店連鎖企業，目前，萬達集團旗下超五星級萬達文華酒店品牌也到了展開全球布局的階段，預計到2020年，萬達將至少在全球15個主要城市建設萬達文華酒店。

不過，現階段，中國開發商在海外開發物業仍處于試水階段，主要挑戰有：中國開發商對海外物業市場及相關的法律、法規缺乏透徹了解在當地缺乏業績記錄和規模效應，導致議價能力相對較弱銷售及運營團隊的建立需要時間此外，其回報與當地貨幣的匯率表現有很強的關聯性。

因此，國內開發商應加強對海外市場的深入了解，包括在產品和運營的本地化、海外人才培養等方面進行相應拓展和提升。由于中國房企在進行海外投資時，與當地開發商合作是比較主要的投資模式，因此控制風險最重要的一點在于，在確定海外合作伙伴前，進行充分的調查與了解，尋求最合適的、有實力并且擁有良好記錄的海外合作伙伴。另外，在目標投資項目所在地區聘請法律、稅務、市場等方面專業的顧問公司也是在一定程度上合理控制投資風險的較好方式。文/喻春來